福田王者归来!深圳唯一"科技特区"横空出世!堪比前海!

时间:2019-11-08 08:00:01 来源:财经壹号网 当前位置:我以为终有一天 > 运势 > 手机阅读

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香港一年投入200亿

河套要从规划走到现实

   落马洲河套地区曾“沉寂”许久,不过,这块面积约87.7公顷的土地,却从未离开过两地视野。近年,其开始怒刷存在感。


    2017年1月3日,深港正式签署《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》,同意合作开发河套地区。


   2017年10月6日,香港科技园公司成立附属公司——港深创新及科技园有限公司,负责落马洲河套地区“港深创新及科技园”的上盖建设、营运、维护和管理。



    2018年1月30日,《落马洲河套地区分区计划大纲图》获香港行政长官会同行政会议核准。

    2018年2月28日,香港将在新的财政年度(2018年4月1日至2019年3月31日),预留200亿港元用于河套地区“港深创新及科技园”第一期开发。



    2018年9月26日,深圳市政协以“助力河套地区深港科技合作”为主题开展专题协商。


   会上透露了河套地区最新规划:争取成为国家级战略平台,建设全球规模最大体系最全“超级产业链”等等。


    以上事件都意味着一件事——河套地区要从规划走到现实。而随着深港两地不断加深合作,河套地区的动态也越来越受到各界人士高度关注。与此同时,福田的物业也将受到利好。


   投资一道,无非就是站得高、看得远、拿得住,能否穿越各种噪音,预见到未来趋势,发现未来价值,提前布局。


    今天,我们就来看看河套地区的未来价值如何,福田的未来价值如何,福田的物业能不能投资?



惟一的科技特区

特色鲜明,重要性堪比前海



    落马洲河套地区处于福田区南端,位于皇岗与落马洲两个口岸之间,面积约87.7公顷,是香港邻近深圳市边界的一个区域。


    据了解,市发改委在《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》基础上,编制了《深港科技创新特别合作区发展规划(2018-2035年)》,明确了合作区发展的总体思路、战略定位、重大工程和政策保障,积极探索建设创新特区,再次升华现有规划。




    如上图,合作区核心区占地面积约4平方公里,其中深方科创园区包括河套C片区和福田保税区约3平方公里由深圳市按照规划推进建设


    河套A区,即港深创新及科技园,面积约1平方公里,由香港特区政府按照双方协议与约定另行制定规划。


    未来河套地区或将成为科研与人才汇聚的重要区域,为两地创新发展提供智力支撑,形成“西有前海,东有河套”的深港合作新格局。


下面来看看河套地区最新规划的详细内容


    9月26日,深圳市政协六届四十三次主席会议“助力河套地区深港科技合作”专题协商会召开。会上,14名全国、深圳市政协委员和专家们就河套地区发展建言献策。


    福田区委副书记、区长透露:深港创新特别合作区是港澳特色平台中篇幅最长、特色最鲜明的平台,是唯一一个定位于科技创新为主导的区域。其有可能成为继前海之后的深港第二个重要合作平台。


   方舟委员代表深圳市政协河套地区课题组作总报告发言,提出了8个方面共21条对策建议。


    包括:将“深港科技创新特别合作区”升级至“国家科技创新特别合作区”、将深圳河打造为连接深港两侧园区的亲水空间、可在河套地区设立区域性医院、吸引国际大公司设立研究机构等。


皇岗口岸引入3条城轨2条地铁

福田口岸建综合服务枢纽



    目前,深圳市发改委牵头编制了合作区总体规划和先行先试的政策,基本完成了合作区深方区域1+N规划体系的衔接。包括:


   1、市科创委牵头编制了合作区科技产业规划,明确以微电子、人工智能、生物医药、新材料为重点产业发展方向;


   2、市规土委牵头编制了合作区空间规划,将在福田口岸建设综合服务枢纽;


   3、市交委会同口岸办编制了口岸区交通规划,在皇岗口岸引入三条城际轨道和两条地铁线路,并开展皇岗口岸改造等重点工程;


   4、市国资委已经牵头形成了合作区深方运营公司的组建方案。


   将来,一旦河套地区开发成形,福田周边区域,将补上教育和科技两个短板,对城市价值有重大提升作用。


   此外,河套距离深圳中心区不远,又兼有皇岗、福田双口岸,由此将形成深圳新的城市门户与价值高地。




被低估的核心

对于购房者来说,选择一个城市最有发展潜力的地方非常重要,他们都会关注土地拍卖透露的城市发展趋势。比如,过去五六年里,深圳土地拍卖最多的地方是前海和龙华,导致两地的房价飙涨。

    然而,深圳的发展正在从突飞猛进到沉淀发展。粤港澳大湾区规划,将使得深港衔接地成为真正的核心。在深圳湾区最重要的两大核心区中,与“前海+深圳湾口岸(后海)+蛇口”相比,“河套+皇岗口岸+福田CBD”周边的房价显然被低估了。


被低估的原因主要有二:

   一是上文提到的重大利好还没有正式动工,人们的关注点还在被地王等概念牵引,对深圳新的发展战略认知尚不强烈。

   二是福田中心片区新盘开发量很小,缺少指标性的综合体或住宅项目。

   但对于立足长线的成熟投资者来说,这反而恰恰是优点。当下被低估的因素更容易带来长期的更大的回报。



不妨做个对比:

    目前福田中心区辐射范围唯一的精装修住宅新盘,皇岗口岸旁的深物业金领项目目前在售。该项目总建筑面积约18.3万㎡,共有3座150米高的超高层建筑,总户数1766户。据现场销售介绍,其中A栋开发商自持,作为长租公寓运营,B栋为在售住宅,建面约65-174平米精装修住宅。据了解,价格为7万/平米起,首付150万元就可拥有“河套+皇岗口岸+福田CBD”核心价值。


    同样的房子,以65平方米户型为例,在深圳湾一带首付大约需要250万元。再以福田区高端新盘为例。深圳香蜜湖深业中城公寓,售价每平米11万以上,如果香蜜湖深业中城住宅推出,不限价的话预计为每平米15万元。深物业金领作为住宅,单价为7万/平米起。考虑到深物业金领周边即将发生的巨大变化,这个价格差,很有想象力。


   另外值得注意的是,“河套+皇岗口岸+福田CBD”的住宅,绝大多数是15年甚至20年以上的老旧住宅,新房比较稀缺。由于建筑技术的进步和建筑设计、户型设计水平的提升,十年前的房子基本上都落伍了。这甚至导致不少人宁愿搬到龙华买设计更好的新房。这一现象,自然会导致福田中心的新房受到追捧。


深物业金领项目一览表

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