第161期|【续丰原创】征管大数据背后的房租专项附加扣除--“房东顾虑,租客两难”纳税问题的思考

时间:2019-09-02 08:00:02 来源:神州在线 当前位置:我以为终有一天 > 文学 > 手机阅读


每天八分钟,知晓财税事。大家早上好,今天是2019年1月8日星期二,我是主播伟凡,下面请您享用由《亿企学会》APP为您准备的财税早餐。



2018年10月后相信大家已经享受到个税改革的部分福利,即“起征点”(免征额)由于原来的3500元提高到5000元,然而这只是个税改革红利的开始,2019年1月1日迎来更大的福利即个人专项附加扣除,其中包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项。针对新个税规定如火如荼的“全民普法”活动拉开序幕,当大家句比字栉研究新个税及申报软件时发现,减税福利会不会发生传导效应,是否会因为填写了住房租金专项扣除信息后,形成多米诺骨效应,引发新一轮的房租上涨。


前几天看到一篇题为《房东跟租客说:你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章,其中有这样的一段描述“突然接到房东打来的电话,如果你去申报住房租金抵税 ,房子就不租给你了,我宁愿全额将房租退还给你”。文中房东也算是略懂各种税收政策,其算了一笔账,如果租房客将住房信息上报且申请抵税,税务机关通过大数据比对会让出租人交税,全额租金是3000元,那么每月房产税(3000*12%)360元,增值税(3000*1.5%)45元,附加税(45*12%)5.4元,个人所得税((3000-800)*20%)440元等,租房客申请房租专项附加扣除能省大概45至100元左右,但是出租人要交800元左右的税。


客观地说该房东的思路大体正确,收取租金也是个人所得税的征税范围,按照《中华人民共和国个人所得税法实施条例》中的解释,财产租赁所得是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得,以及《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》等相关税收法律、法规都规定了出租不动产收取的租金为征税对象。但是,该房东的计税方法并不准确。因此,我们今天将“房东顾虑,租客两难”的纳税问题展开讨论。

一、房屋出租如何交税
1.出租住房
由于存在多项税收优惠政策因此需要按照不同租金金额来分类讨论,其次为了计算方便假设租金都是不含税金额。
第一种情况,如果每月租金不超过30000元。
(1)缴纳4%的房产税(因为财税[2008]24号规定:对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。);
(2)缴纳10%的个人所得税(因为新修订的《个人所得税法》规定财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额,适用税率为20%。但是财税[2008]24号对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,财政部 税务总局公告2018年第177号规定财税[2008]24号继续有效。);
(3)不需要缴纳增值税(因为根据总局2016年23号公告,其他个人采取预收款的形式出租不动产取得的预收租金收入可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策)
【提示】增值税中个人分为个体工商户(有税务登记)和其他个人(自然人)
(4)不需要缴纳附加税(因为增值税税基不存在,所以没有附加税);
(5)不需要缴纳印花税(因为财税[2008]24,对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。)
(6)不需要缴纳城镇土地使用税(因为财税[2008]24,对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。)
因此,按照现行有效的税收政策,文中提到的房东算税一事可以看出存在较大的计算错误,正确的应为:房产税3000(不含税)*4%=120元,个人所得税((3000-800)*10%=220)合计缴纳税款340元。
可以看出房东的顾虑确实存在,按照月租金3000元来算,租客省了45元至100元左右的个人所得税,但是房东需要缴纳340元税款,俗话说羊毛出在羊身上,房东会借此涨价来弥补其缴纳的税款,如果租金是5000元,10000元呢?但是需要明确一个问题,就是取得应税收入交税是公民不可推脱和逃避的天职,正所谓人生有两件事无法逃脱,一是死亡,二是交税。
情况一是普遍存在的并非无事生非,而且涉及广大租赁住房的工薪阶层,因此如何很好的贯彻执行新的个人所得税政策以及让广大工薪阶层享受到改革红利,有关部门也不妨深思和研讨。



第二种情况,如果每月租金超过30000但是低于100000元以内。
(1)缴纳4%的房产税(同上);
(2)缴纳10%的个人所得税(同上);
(3)缴纳1.5%的增值税(《财政部 国家税务总局 关于全面推开业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号):附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》:(九)不动产经营租赁服务。6.个人出租住房,应按照5%的“征收率”减按1.5%计算应纳税额。);
(4)缴纳城市建设税(增值税的7%、5%、1%分不同地区),不需要缴纳教育费附加(因为财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知财税[2016]12号将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围,由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元)的缴纳义务人,扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。)
(5)不需要缴纳印花税(同上);
(6)不需要缴纳城镇土地使用税(同上)。
第三种情况,如果每月租金超过100000元以上。
 增值税:减按1.5%的征收率计算;城市维护建设税:增值税*7%、5%、1%;教育费附加及地方教育费:增值税*5%(3%+2%); 印花税:免征;房产税:减按*4%的税率计算;土地使用税:免征;个人所得税:减按10%的税率计算。
情况二和情况三涉及面小不具有普遍性,而且一般都是以公司或者组织为承租人的情况或者高收入者居多,因此不做过多讨论。
2、非房屋出租如何交税
这个内容本不应该在这里讨论,但是鉴于很多人容易将住房和商业用房的税收政策混为一谈,为了更准确的把握税收政策,因此在这里简单的提及。


第一种情况:月租金收入不超过30000元。
增值税:免征;
城市维护建设税:免征;
教育费附加及地方教育费:免征;
印花税:按照0.1%税率计算;
房产税:按照12%税率计算;
土地使用税:不同地区税额不同;
个人所得税:按照20%税率计算。
第二种情况:月租金收入超过30000元且不超过100000元。
增值税:按照5%的征收率计算;
城市维护建设税:增值税*(7%、5%、1%);
教育费附加及地方教育费:免征;
印花税:按照0.1%税率计算;
房产税:按照12%的税率计算;
土地使用税:按本地区税额计征;
个人所得税:按照20%税率计算。
第三种情况:月租金收入超过100000元。
增值税:按照5%的税率计算;
城市维护建设税:增值税*(7%、5%、1%);
教育费附加:增值税*3%;地方教育费:增值税*2%;
印花税:按照0.1%的税率计算;
房产税:按照12%的税率计算;
土地使用税:按本地区税额计征;
个人所得税:按照20%税率计算。
以上就是自然人出租不动产如何缴纳各种税款的政策。随着新个税政策逐步执行到位,相信国家征收管理体系也会越来越完善,然而不管是个人还是企业取得应税收入必然是“应征尽征”。人口流动的现实必然引起房屋租赁市场的活跃,漏征漏管房租收入最终纳入征管范围也是必然,因此这次个税改革中出现的房租费用专项附加扣除的现实问题不应由改革红利政策“背黑锅”。但是也要防止出现“多米诺骨效应”避免红利政策执行过程中出现“绊脚石”。


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本文来源:亿企学会 续丰

 

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